文/上海进深 严明会
六批次土拍中，闵行莘庄社区02单元06-05地块的争夺战尤为激烈。
保利发展、中海、象屿、安徽高速四家房企参与竞拍，78轮报价后，触发30%的溢价上限，之后转入高品质建设竞价环节，装标直接封顶4000元/㎡。
安徽高速地产力压群雄成功摘得该地块，总价36.89亿元，楼面价56247元/㎡，一举刷新区域单价纪录，成为新晋“地王”。
这一价格背后，是土地成本的陡增。对比周边中企云启春申两年前48029元/㎡的楼板价，安徽高速地产此次拿地成本飙升了约8200元/㎡。
安徽高速地产在上海土地市场如此激进，实属罕见。
这家安徽省属国企，从2021年开始在上海开启了“抢地”模式。之后联手安联公司在上海浦东新区、青浦区以及闵行区接连拿地，至今累计斥资超170亿元。
总经理黄朝晖，成为安徽高速地产跨省战略的核心操盘手。
此番动作背后，安徽高速地产的补仓压力迫在眉睫。
早在土地开拍前一个月，安徽高速地产就提前布局，对闵行区莘庄社区02单元06-05地块发布了招标公告。
上次在上海拿地还是去年5月，其联合安徽安联高速公路有限公司以54.6亿元竞得闵行梅陇社区地块，溢价10%，房地联动价7.6万/㎡。该地块后来被打造成了安高申陇院，五开五捷。
但该项目已经进入销售后端，且安徽高速地产没有其他待开发项目，亟需补充土地储备。
此前的五批次土拍，安徽高速地产就与联发角逐浦东曹路地块未果。此次拿下莘庄地块，更像是一场志在必得的补位。
拿地之后，安徽高速地产的产品策略迅速浮出水面：
计划打造高低配产品，其中，高层面积段约100-140㎡，叠墅面积段约170㎡。预计年底入市。
显然，这样的产品策略是为了实现更高溢价，以此来平衡高昂的土地成本。
在可售商品房之外，还需代建一处不小于2000㎡的菜场、200㎡的日间照料中心、200㎡的老年活动室、200㎡的居委会。要求布局在建筑物三层以下位置，且临街布置、方便到达。
在保有一定利润的前提下，整盘均价需要要达到9万/㎡。高层预计8万/㎡，叠加9.5-10万/㎡了，主力总价1100-1300万。
这一价格面临着不小的市场压力。
莘庄板块近两年只有保利建工海玥锦上、中企云启春申两个新盘，均在莘庄商务区，都是以刚需为主，售价在8万/㎡左右，目前已进入清盘阶段。
具体来看：
保利建工海玥锦上主力户型建面约99-128㎡，项目于2023年11月入市，网上房地产显示，249套房源剩余3套可售。
中企云启春申主力户型建面约96-127㎡，于2023年12月和2024年7月两次开盘，388套房源剩余44套可售。
安高的高低配策略瞄准了区域内的改善客群。但能否接受比区域当前均价高出1-2万/㎡的定价，仍是未知数。
实际上，地块本身条件做高低配存在一定局限。
地块规划容积率2.5，地上计容建筑面积住宅65580.1平方米。地块的中小套数配比不低于总建筑面积的30%，也就是说整个地块将以建面约120㎡以上的改善型户型为主。
地块形状规整，面宽足够，但进深仅百米左右。北侧紧邻绿地和河道，南侧是疏影路，西侧是水清路。西侧规划杨水路，根据地块《答疑纪要》，此条路目前并无建设计划。因此，小区未来的主要出入口大概率会沿疏影路布局。
按常规逻辑，叠墅需布局在相对安静的角落形成一个组团，但在此地块中，南侧临路需部分让渡菜场空间，西侧近主干道噪音明显，叠墅布局难免受制。
2.5的容积率在住宅规划中属于中等密度，若全部做高层产品（如18-20层，层高3米即达54-60米），可通过规整的行列式布局，保证充足的楼间距与集中绿化空间。
引入叠墅这样的低层产品后，为了平衡容积率，高层部分需压缩楼栋间距、增加建筑密度，这会直接导致高层住宅的楼间距变小。
但在这样的条件下坚持高低配，安徽高速地产的大胆决策，既是对区域改善需求的押注，也是高成本压力下的必然选择。
另外，地块周边还有一些不利因素，短期内暂无法解决。
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